令和元年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (2)】底地の収益価格を求める計算問題です。 底地の収益価格は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和として求めます。 ① 一期間の純収益＝実際支払賃料5,000千円－必要諸経費（固定資産税・都市計画税）2,000千円＝3,000千円 ② 賃料に基づく収益価格＝3,000千円÷底地の還元利回り4.0％＝75,000千円 ③ 将来見込まれる一時金の現在価値＝更新料10,000千円×2年の複利現価率0.92＝9,200千円 ④ 底地の収益価格＝75,000千円＋9,200千円＝84,200千円 したがって(2)が正解です。 33年前に収受済みの権利金100,000千円は、既に受領が完了しており価格時点以後の収益を構成しませんから加算しません。複利現価率33年・35年や運用利回りは、これを加算させようとする撹乱要素です。将来において授受が見込まれる一時金の経済的利益は底地価格を構成する（各論第1章第1節Ⅰ3.(2)）という点と、既に受け取った一時金とを区別してください。