令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問17

【正解 (3)】観察減価法の定義に関する空欄補充です。 基準は、観察減価法を「対象不動産について、設計、設備等の機能性、【維持管理の状態】、【補修の状況】、【付近の環境】との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法」と定めています。 さらに「観察減価法の適用においては、対象不動産に係る【個別分析】の結果を踏まえた代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等を適切に反映すべきである」とされています。 観察減価法は対象不動産そのものの状態を観察して減価額を直接求める手法ですから、地域の分析ではなく個別分析の結果を反映させるという対応関係になります。ここを地域分析とする肢との違いが得点差になります。 なお、耐用年数に基づく方法と観察減価法は併用するのが原則であり、いずれか一方のみによるのではない点も確認してください。