令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問5

【正解 (2)】正しいのは(2)です。 (2) ○：「埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態」は、住宅地・商業地・工業地いずれの個別的要因としても例示されています。また、建物及びその敷地に関する個別的要因は「前記Ⅰ（土地）及びⅡ（建物）に例示したもののほか」とされていますから、土地の個別的要因はそのまま建物及びその敷地の個別的要因にも含まれます。 (1) ×：農地の個別的要因として例示されているのは、日照・乾湿・雨量等の状態、土壌及び土層の状態、農道の状態、灌漑排水の状態、耕うんの難易、集落・集荷地との接近の程度、災害の危険性の程度、公法上及び私法上の規制等であり、埋蔵文化財及び地下埋設物は含まれていません。 (3) ×：周知の埋蔵文化財包蔵地に含まれるか否かは留意すべき事項の一つにすぎません。包蔵地に含まれていなくても、埋蔵文化財が現に存することが判明している場合など、価格形成に影響を及ぼす場合があります。 (4) ×：調査範囲等条件は、価格形成要因のうち調査の範囲に係る条件を設定するものであり、その要因を除去できるかどうかとは関係しません。要因の除去等の実現性の確認が求められるのは、想定上の条件を設定する場合です。設定要件の混同を狙った肢です。 (5) ×：埋蔵文化財の存在は、発掘調査費用の負担や工事の停止・設計変更等を通じて価格に影響します。賃料収入に影響しない場合であっても、費用面を通じて収益価格に反映されうるため、減価要因とならないとはいえません。