令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問6

【正解 (5)】誤っているのは(5)です。 (5) ×：収益配分の原則は、土地、資本、労働及び経営（組織）の各要素の結合によって生み出される総収益が、これらの各要素に配分されるという原則です。活用されるのは、複合不動産の収益から建物等に帰属する部分を控除して土地に帰属する収益を求める場面（土地残余法等）であり、貸家及びその敷地の総収益である支払賃料等を把握する段階ではありません。総収益を「求める」ことと、総収益を各要素に「配分する」ことの違いを問う肢です。 (1) ○：機能的減価は、設計・設備の不良や型式の旧式化など構成要素の組合せの均衡を失うことにより生じるため、均衡の原則が活用されます。 (2) ○：大規模修繕費等の費用の計上は、その追加投資が全体の価値にどれだけ寄与するかという寄与の原則の活用場面です。 (3) ○：還元利回りを割引率との関係から求める場合には、純収益の将来の変動予測を反映させるため、予測の原則が活用されます。 (4) ○：時点修正は価格が時の経過とともに変動することを前提とするものであり、変動の原則の活用場面です。