令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (3)】積算法により宅地の月額支払賃料を求める計算問題です。 ① 基礎価格：最有効使用を制約する契約条件がないため、更地の経済価値に即応した価格である300,000,000円をそのまま用います。 ② 年額の純賃料＝基礎価格300,000,000円×期待利回り3.0％＝9,000,000円 ③ 年額実質賃料＝純賃料9,000,000円＋必要諸経費等（公租公課600,000円）＝9,600,000円 ④ 権利金は返還義務がなく賃料の前払的性格を有する一時金ですから、その運用益及び償却額を実質賃料から控除して支払賃料を求めます。 　権利金9,000,000円×年賦償還率0.04＝360,000円 ⑤ 年額支払賃料＝9,600,000円－360,000円＝9,240,000円 ⑥ 月額支払賃料＝9,240,000円÷12＝770,000円 したがって(3)が正解です。年賦償還率を乗じることで運用益と償却額をまとめて求めている点、求めるのが実質賃料ではなく支払賃料である点、最後に12で除して月額にする点の3つが落とし穴です。