令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (2)】直接還元法により収益価格を求める計算問題です。証券化対象不動産の収益費用項目の順序どおりに積み上げます。 ① 運営収益＝共益費込み貸室賃料収入140,000,000円－空室等損失（140,000,000円×5.0％＝7,000,000円）＝133,000,000円 ② 運営純収益＝運営収益133,000,000円－運営費用26,600,000円＝106,400,000円 ③ 一時金の運用益＝敷金残高55,400,000円×1.0％＝554,000円 ④ 資本的支出＝建物再調達原価600,000,000円×0.7％＝4,200,000円 ⑤ 純収益＝運営純収益106,400,000円＋一時金の運用益554,000円－資本的支出4,200,000円＝102,754,000円 ⑥ 収益価格＝102,754,000円÷5.0％＝2,055,080,000円 1千万円未満を四捨五入して2,060,000,000円となり、(2)が正解です。 一時金の運用益は「加算」、資本的支出は「控除」という符号を取り違えないことと、空室等損失を費用ではなく収益から控除する点が要注意箇所です。