令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問29

【正解 (5)】区分所有建物及びその敷地の出題で、誤りはニとホです。 イ ○：一棟の建物に係る個別的要因として玄関・集会室等の施設の状態が、建物及びその敷地に係る要因として長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額が例示されています（基準各論第1章）。 ロ ○：専有部分に係る個別的要因として、隣接不動産等の利用の状態、エレベーター等の共用施設の利便性の状態等が例示されています。 ハ ○：登記事項証明書、建物図面、管理規約、課税台帳、実測図等に基づき、物的確認と権利の態様の確認を行います。 ニ ×：区分所有建物及びその敷地で専有部分を区分所有者が使用しているものについての鑑定評価額は、「積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて」決定します（基準各論第1章第2節Ⅳ2.（1））。積算価格及び収益価格のみを関連づけ、比準価格を比較考量にとどめる点が誤りです。 ホ ×：積算価格は、一棟の建物及びその敷地の「積算価格」（原価法により求めた価格）に階層別・位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求めるものであり、「正常価格」に配分率を乗じるのではありません。 【学習ポイント】専有部分が自用の区分所有建物及びその敷地は、三価格を「関連づけて」決定する類型です。これを「〇〇価格を標準とし、△△価格を比較考量して」という構成に書き換えるすり替えに注意し、類型ごとの決定文言を表で整理しましょう。