令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問14

【正解 (3)】正しいのはイとニとホ。最有効使用の判定に関する問題です。 イ ○：最有効使用の判定に当たっては、良識と通常の使用能力を持つ人が採用するであろうと考えられる使用方法であることに留意すべきとされています（基準総論第6章）。 ロ ×：価格形成に影響を与える地域要因の変動が客観的に予測され、実現の蓋然性が高いと認められる場合には、当該変動を考慮して（変動後を前提として）判定すべきであり、「変動前を前提」は誤りです。 ハ ×：個々の不動産の最有効使用は、一般に近隣地域の地域の特性の制約下にあるため、近隣地域に存する不動産の標準的使用との相互関係を明らかにして判定すべきものです。「同一需給圏内の代替・競争関係にある不動産との比較において判定」は基準の記述と異なります。 ニ ○：現実の建物の用途等が更地としての最有効使用に一致していない場合には、建物の取壊しや用途変更等の物理的・法的にみた実現可能性等にも留意します。 ホ ○：個々の不動産の最有効使用は、その位置、規模、環境等によっては、標準的使用の用途と異なる用途の可能性が考えられます（基準総論第6章）。 【学習ポイント】最有効使用は「近隣地域の標準的使用との相互関係」から判定しつつ「異なる用途の可能性」も認める二段構えです。予測される要因変動は「変動後を前提」に考慮する点も頻出です。