令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (2)】直接還元法の基本計算です（償却前純収益に対応する還元利回りを使用します）。 ① 有効総収益：満室想定の年額賃料収入30,000,000円×(1−空室率10％)＝27,000,000円 ② PM費：27,000,000円×3％＝810,000円 ③ その他諸経費：3,190,000円 ④ 資本的支出：建物再調達原価400,000,000円×0.5％＝2,000,000円 ⑤ 純収益（償却前）：27,000,000円−810,000円−3,190,000円−2,000,000円＝21,000,000円 ⑥ 収益価格：21,000,000円÷還元利回り10％＝210,000,000円 還元利回りが「償却前純収益に対応」とされているため減価償却費は控除しませんが、資本的支出は費用として控除します。 【学習ポイント】「償却前」とは減価償却費を控除しないという意味であり、資本的支出（更新費）は別途控除する点に注意しましょう。PM費の料率を乗じる基礎が「空室等損失控除後の額」と指定されている点も読み落としやすいポイントです。