令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問29

【正解 (5)】正しいのはハとニ。建物及びその敷地の各類型における確認・考慮事項が問われています。 イ ×：借地権付建物の鑑定評価に当たっては、借地権設定契約に当たって授受された一時金の額を考慮する必要があり、預り金的性格を有する一時金を除外する定めはありません（基準各論第1章）。 ロ ×：区分所有建物及びその敷地の確認に当たっては、管理規約のほか、管理費等の滞納の有無も確認すべき事項です（基準各論第1章・留意事項）。 ハ ○：借家人が貸家及びその敷地を買い取る場合には、自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生じることがあり、この増分価値を考慮して求める価格の種類は限定価格です（基準各論第1章・総論第5章）。 ニ ○：貸家及びその敷地は建物所有者とその敷地の所有者が同一人である類型であり、借地権の取引慣行や底地の取引利回りを勘案する必要はありません（基準各論第1章）。 ホ ×：建物取壊しが最有効使用の場合の鑑定評価額は、敷地の最有効使用に基づく価格から取壊し・除去・運搬等の経費を控除し、発生材料の価格を加算等して求めるため、「必ず低くなる」とはいえません（基準各論第1章）。 【学習ポイント】「必ず」「一切」「のみ」といった限定表現の肢は誤りが多い一方、類型の定義（貸家及びその敷地＝土地建物とも同一所有者）から素直に導ける肢は正しいことが多いです。