平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問21

【正解 (2)】誤っているのはロ・ハの２つです。 ロ ×：発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とは、建物引渡しまでに発注者が負担する資金調達費用、標準的な開発リスク相当額、公租公課、公共公益施設負担金、開発申請費等をいいます。販売費や広告宣伝費は、分譲事業者が販売活動のために負担する費用であって、発注者が直接負担する付帯費用ではありません。 ハ ×：近隣地域の衰退は「経済的要因」による減価です。機能的要因は、建物と敷地との不適応、設計の不良、型式の旧式化、設備の不足及びその能率の低下等の機能的陳腐化を指します。地域の側の事情か、建物自体の事情かで切り分けてください。 イ ○：置換原価は、建設資材や工法の変遷により再調達原価を求めることが困難な場合に、同等の有用性を持つものに置き換えて求める原価です。適用が認められる場面はありますが、有用性の同等性を検証しないまま安易に用いるべきものではありません。 ニ ○：原価法は再調達原価を適切に求めることができる場合に適用できる手法です。既成市街地の土地のように素地価格と造成費から再調達原価を把握できない場合には適用できません。 ホ ○：内覧により維持管理・補修の状況を観察したうえで特段の減価が不要と判断したのであれば、観察減価法を適用したうえで観察による追加減価がゼロであったということです。結果として減価額が耐用年数に基づく方法によるもののみとなることは差し支えありません。観察減価法を最初から省略してよいという意味ではない点に注意してください。