平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問22

【正解 (1)】正しいのはイ・ロ・ハです。 イ ○：収益還元法は賃貸市場の存在を前提とする手法です。賃貸事例が皆無で賃貸市場が未成熟な地域の戸建住宅では、適用が困難な場合があります（自用の住宅地は原則として賃貸を想定して適用しますが、資料がなければ適用できません）。 ロ ○：土地残余法の説明として正確です。償却前純収益から建物等に帰属する純収益を控除し、その残余を償却前純収益に対応する土地の還元利回りで還元します。純収益と還元利回りの対応関係が問われています。 ハ ○：DCF法では各期の総収益を予測するため、契約内容、賃料改定、稼働率の毎期の変動に留意する必要があります。 ニ ×：土地残余法により更地としての価格を求めるのであれば、その土地に最有効使用の建物等が存することを想定して適用します。既存の古い建物を前提とすれば、それは更地の価格ではなくなってしまいます。 ホ ×：基準は「直接還元法又はDCF法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要である」としていますが、両手法を併用して収益価格を比較検討することを妨げてはいません。証券化対象不動産では両者の併用が求められます。