平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問20

【正解 (2)】誤っているのは(2)です。 (2) ×：基礎価格は、積算賃料を求めるための基礎となる価格であり、契約により使用方法が制約される場合はその程度を反映させます。加えて、権利金等の一時金が授受されている場合には、その一時金が実質的に賃料の前払いや預り金としての性格を持ち、賃料水準に影響するため、その内容も勘案する必要があります。「勘案する必要はない」とする点が誤りです。 (1) ○：実質賃料は、賃料の種類のいかんを問わず賃貸人に支払われる賃料の算定の基礎となる経済価値のすべてであり、一時金の運用益・償却額を含みます。一時金の授受がなければ実質賃料と支払賃料は一致します。 (3) ○：新規賃料は、これから締結される契約を前提とするため、契約の種類・目的、期間、特約等の予定される契約内容を明確にしなければ賃料水準を判定できません。 (4) ○：収益分析法における必要諸経費等は、積算法の適用における必要諸経費等に準じて求めます。 (5) ○：賃料の市場は価格の市場と範囲が異なり、さらに地代と家賃、建物の用途によっても事例収集の範囲は異なります。