平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問13
総論第6章B 重要
地域分析及び個別分析に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 地域分析及び個別分析を行うに当たっては、まず、それらの基礎となる一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておくことが必要である。
(2) 近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。
(3) 市場の特性の把握に当たっては、平素から取引等の情報を収集し、あわせて地域経済や不動産市場の推移及び動向に関する公表資料を幅広く収集し、分析することが重要である。
(4) 近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料について分析を行うこととなるが、当該要因資料としては住宅地図、地形図、都市計画図等が挙げられる。
(5) 同一需給圏外に存する不動産であっても、対象不動産とその用途、規模、品等等の類似性に基づいて、これら相互の間に代替、競争等の関係が成立する。
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正解：(5)
解説
【正解 (5)】誤っているのは(5)です。
(5) ×：代替、競争等の関係が成立するのは「同一需給圏内」に存する不動産との間です（総論第6章第1節Ⅱ1.）。近隣地域の外かつ同一需給圏内の類似地域の外に存する不動産との間でも、同一需給圏内であれば代替競争関係が成立し得ますが、同一需給圏外の不動産との間には成立しません。同一需給圏とは、まさに代替関係が成立する圏域として画されるものだからです。
(1) ○：地域分析及び個別分析の基礎として、一般的要因がどのような具体的な影響力を持っているかを的確に把握しておく必要があります。
(2) ○：近隣地域の地域分析は、近隣地域の明確化とその特性の把握から成ります。
(3) ○：市場の特性の把握には、平素からの取引等の情報収集と、地域経済や不動産市場に関する公表資料の幅広い収集・分析が重要です。
(4) ○：住宅地図、地形図、都市計画図等は近隣地域に係る地域資料（要因資料）に当たります。
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