平成30年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問19

建物の鑑定評価に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　重要文化財の指定を受けた建物で、その敷地と一体としては市場性を有せず、特殊価格として建物価格を求める場合には、積算価格を標準として決定するが、再調達原価については、旧来の建設資材、工法等による建築に存在意義がある場合があるので、安易に置換原価としてはならない。

ロ　建物の評価に当たって、複合不動産をもとに建物に帰属する額を配分する場合には、割合法と控除法を併用しなければならない。

ハ　建物の評価について、既存部分が木造住宅で増築部分が鉄骨造の事務所など、対象不動産が一体で利用されている場合は、構成部位ごとの劣化状態や利用状況にかかわらず、木造の住宅部分も鉄骨造の事務所部分も経済的残存耐用年数は同じになる。

ニ　建物の各用途に共通する個別的要因としては、「建築の年次」、「面積、高さ、構造、材質等」、「設計、設備等の機能性」、「施工の質と量」、「耐震性、耐火性等建物の性能」、「維持管理の状態」等があるが、市場参加者が取引等に際して着目するであろう個別的要因は、建物の用途毎に異なることに留意する必要がある。

ホ　大規模なショッピングセンターの評価については、集客施設としての安全性を確保しつつ収益性の向上を図ることが重要になることから、防災設備の状況、バリアフリー化の状況、施設立地・規模等に関する法令等にも留意する必要がある。