令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問30
各論第1章A 最重要
建物及びその敷地の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。
(2) 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。
(3) 建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の価格は、当該敷地の最有効使用に基づく価格、すなわち更地としての価格を下回ることはない。
(4) 貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべきである。
(5) 区分所有建物及びその敷地の積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】誤っているのは(3)です。
(3) ×：建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合の自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に「加減」して決定します（各論第1章第2節Ⅰ）。通常は取壊し等の経費が発生材料の価格を上回りますから、更地としての価格を下回ることになります。取り壊すべき建物は資産ではなく負担だ、と考えれば理解しやすい規定です。
(1) ○：借地権付建物で建物を借地権者が使用しているものは、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定します。
(2) ○：貸家及びその敷地は収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定します。買主に承継されない一時金部分を実際実質賃料から除く点も条文どおりです。
(4) ○：借家人が買い取る場合には市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があります。
(5) ○：区分所有建物及びその敷地の積算価格は、一棟の建物及びその敷地の積算価格に階層別・位置別の効用比により求めた配分率を乗じて求めます。
📖 関連するテキスト：38-1 区分所有建物及びその敷地の意義（鑑トレの会員ページ）