令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問18

【正解 (4)】正しいのはハ・ニです。 ハ ○：DCF法の保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とします。 ニ ○：預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定してその運用益を計上する方法と、全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法とがあります。 イ ×：初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があるとされているのは「直接還元法」です（総論第7章第1節Ⅳ3.）。DCF法は連続する複数の期間の純収益を予測して明示する手法です。 ロ ×：設問の列挙は積算法における「必要諸経費等」の内容です（減価償却費、維持管理費、公租公課、損害保険料、貸倒れ準備費、空室等による損失相当額）。収益還元法において空室等による損失は総収益の側で控除するものであり、総費用に加算する項目ではありません。 ホ ×：復帰価格とは保有期間の満了時点における対象不動産の価格をいい、n＋1期の純収益を最終還元利回りで還元して求めます。それを発生時期に応じて現在価値に割り戻したものは復帰価格の現在価値であって、復帰価格そのものではありません。