令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問34
各論第3章A 最重要
証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化に係る不動産取引の目的となる不動産は、証券化対象不動産に該当する。
(2) エンジニアリング・レポートについては、不動産証券化市場の環境の変化に対応してその内容の改善・充実が図られていくことにかんがみ、エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければならない。
(3) エンジニアリング・レポートについて、調査会社が行った内容と不動産鑑定士が独自に行った調査内容を照合し、最終的には担当した不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有するものであることに留意しなければならない。
(4) 再評価の場合であっても、管理者から建物管理報告書などにより内覧の必要性の有無を確認するとともに、前回の鑑定評価時から変更になった部分を含めた対象不動産全体を内覧しなければならない。
(5) ＤＣＦ法による収益価格を求める場合に当たっては、最終還元利回り、割引率、収益及び費用の将来予測等査定した個々の項目等に関する説明に加え、それらを採用して収益価格を求める過程及びその理由について、経済事情の変動の可能性、具体的に検証した事例及び論理的な整合性等を明確にしつつ、鑑定評価報告書に記載しなければならない。
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正解：(4)
解説
【正解 (4)】再評価の場合には、内覧の全部又は一部を省略できることがあります。
(1) ○：資産の流動化に関する法律に規定する資産の流動化に係る不動産取引の目的となる不動産は、証券化対象不動産に該当します（各論第3章）。
(2) ○：エンジニアリング・レポートを作成する者との密接な連携を図りつつ、常に自らのエンジニアリング・レポートに関する知識・理解を深めるための研鑽に努めなければなりません（各論第3章、留意事項）。
(3) ○：エンジニアリング・レポートの内容と不動産鑑定士が独自に行った調査内容を照合し、最終的には担当した不動産鑑定士が鑑定評価の一環として責任を有します（各論第3章、留意事項）。
(4) ×：同一の不動産の再評価等の場合には、建物管理報告書等により内覧の必要性の有無を確認した上で、内覧の全部又は一部を省略できる場合があります。「対象不動産全体を内覧しなければならない」とする点が誤りです（各論第3章、留意事項）。
(5) ○：ＤＣＦ法による収益価格を求める場合の、査定項目の説明及び収益価格を求める過程・理由の記載義務に関する記述のとおりです（各論第3章）。
【学習ポイント】証券化の実地調査（内覧）は「原則実施、再評価等では省略可（ただし判断根拠の記載が必要）」です。原則と例外の入替えに注意しましょう。
📖 関連するテキスト：42-1 各論第3章の全体像と証券化対象不動産の意義（鑑トレの会員ページ）