令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問35

【正解 (2)】誤りはイ・ニです。 イ ×：証券化対象不動産の鑑定評価で求める価格の種類は必ず特定価格となるわけではなく、最有効使用を前提とする場合には正常価格となります。投資家に開示される運用方法が最有効使用と異なる場合等に特定価格となる、という関係です（総論第5章、各論第3章）。 ロ ○：依頼者が証券化関係者（オリジネーター、アレンジャー、アセットマネジャー、レンダー、エクイティ投資家、特別目的会社等）のいずれであるかの別は、鑑定評価報告書の記載事項です（各論第3章、留意事項）。 ハ ○：証券化対象不動産に該当するか否かは対象となる不動産取引等により定まるものであり、依頼者の属性を問わず、証券化対象不動産として鑑定評価を行います（各論第3章）。 ニ ×：証券化対象不動産についても、未竣工建物等鑑定評価の要件を満たす場合には、価格時点において新築工事が完了していない建物について工事の完了を前提とした鑑定評価を行うことができます（総論第5章、各論第3章）。 ホ ○：証券化対象不動産の鑑定評価では、原則として、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件及び調査範囲等条件を設定してはなりません（各論第3章）。 【学習ポイント】「証券化＝必ず特定価格」は誤りです。「運用方法が最有効使用と一致→正常価格、乖離→特定価格」の枠組みで判断しましょう。