令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問33

【正解 (3)】誤りはロ・ハです。 イ ○：契約上の条件の変更に伴い宅地の賃料を改定する場合は、条件変更に伴う宅地及び地上建物の経済価値の増分のうち適切な部分に即応する賃料を、実際支払賃料の改定を想定した場合における賃料に加算して決定します（各論第2章）。 ロ ×：宅地の正常賃料を求める鑑定評価では、賃貸借等の契約内容による使用方法を前提とした宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めるものであり、常に「最有効使用に基づく」経済価値に即応する賃料を求めるとする点が誤りです（各論第2章）。 ハ ×：建物及びその敷地の正常賃料は、賃貸借の契約内容に応じた建物及びその敷地（複合不動産）としての経済価値に即応する賃料を求めるものであり、「建物価値及びその更地価値」に即応するとする点が誤りです（各論第2章）。 ニ ○：宅地の限定賃料の鑑定評価においては、隣接宅地の権利の態様及び賃貸借等の事例に係る契約の内容等を総合的に勘案します（各論第2章）。 ホ ○：建物及びその敷地の継続賃料の鑑定評価額は差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料及び比準賃料を関連づけて決定し、適用できない手法がある場合にはその合理的な理由を鑑定評価報告書に記載します（各論第2章、総論第9章）。 【学習ポイント】新規賃料の評価は「契約内容による使用方法の制約」を前提とする点が、最有効使用を前提とする更地の価格評価との決定的な違いです。