令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問14

【正解 (5)】原価法の出題で、誤りはロ・ハ・ホです。 イ ○：価格時点において一般に入手困難な建築資材等からなる場合には、原則として同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価（置換原価）を再調達原価とみなします（留意事項）。 ロ ×：耐用年数に基づく方法の適用に当たっては、経過年数よりも経済的残存耐用年数に重点を置いて判断すべきであり、維持管理の状態等も考慮されます。 ハ ×：建物と敷地との不適応や設備の不足・能率の低下等は機能的要因による減価ですが、代替・競争等の関係にある不動産との比較における市場性の減退等は「経済的要因」による減価です。両者が混在しています（基準総論第7章）。 ニ ○：再調達原価を求める直接法・間接法は資料収集の可能性等に応じて適用するものであり、建設事例等の収集が困難な場合に直接法のみを適用することは可能です。 ホ ×：建物引渡しまでの資金調達費用のほか、開発リスク相当額等も発注者が直接負担すべき通常の付帯費用に含まれ得ます（留意事項）。 【学習ポイント】減価の三要因（物理的・機能的・経済的）の振り分けは頻出です。「市場性の減退＝経済的要因」と覚えましょう。