令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問15
総論第7章A 最重要
取引事例比較法等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 対象不動産に取引事例比較法及び賃貸事例比較法を適用する場合において、取引事例と賃貸事例の両事例が同一地点にあっても、対象不動産の存する地域と取引事例及び賃貸事例が存する地域との地域格差が異なる場合がある。
(2) 戸建住宅地の更地の評価において、地域要因の比較をする場合には、例えば汚水処理場等の嫌悪施設等の有無を考慮する。
(3) 更地の鑑定評価において配分法を適用する場合における取引事例は、敷地が最有効使用の状態にあるものを採用すべきである。
(4) 採用した取引事例のうち、1つは転勤に伴う売り急ぎの取引事例であった。この事例は取引価格に影響をしていると認められるため、事情補正に当たり増額すべき特殊な事情と判断した。
(5) 同一需給圏内の代替競争等の関係にある不動産に係る取引事例と対象不動産との価格形成要因の比較を行う場合、各不動産の存する用途的地域の類似性が認められる際は、個別的要因の比較のみを行うこととなる。
正解と解説を見る
正解：(5)
解説
【正解 (5)】取引事例比較法等の出題です。
(1) ○：価格に係る地域格差と賃料に係る地域格差は必ずしも一致しないため、取引事例と賃貸事例が同一地点にあっても地域格差が異なる場合があります。
(2) ○：汚水処理場等の嫌悪施設等の有無は、住宅地域の地域要因として比較の際に考慮すべき事項です（基準総論第3章）。
(3) ○：配分法の適用に当たっては、敷地が最有効使用の状態にある取引事例を採用すべきです。そうでない場合、建付減価等が混入するおそれがあります。
(4) ○：売り急ぎは取引価格を減額させる方向に働く特殊な事情であり、事情補正としては増額方向の補正となります。
(5) ×：同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例については、用途的地域の類似性が認められても地域要因の比較と個別的要因の比較の両方が必要です。「個別的要因の比較のみ」で足りるのは近隣地域内の事例の場合です（基準総論第7章）。
【学習ポイント】事例の所在（近隣地域内か類似地域か同一需給圏内の代替競争不動産か）と、地域要因比較の要否の対応関係は必ず整理しておきましょう。
📖 関連するテキスト：23-1 賃料の意義（鑑トレの会員ページ）