令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問13

【正解 (1)】対象不動産に係る市場の特性の出題です。 (1) ○：居住用不動産の市場は地域の名声や品位にも影響を受けることがあり、需給動向の的確な把握に当たってはこれらの事項にも留意する必要があります（留意事項）。 (2) ×：業務用不動産でも個人が需要者・供給者となる場合があり、「法人となる」と断定する点が誤りです。 (3) ×：建設業者や金融機関等への聴聞は市場の特性を把握する手段の例示であり、特定省庁の窓口への聴聞が「不可欠」とはされていません。 (4) ×：需要者の年齢層や家族構成等の市場参加者の属性は、市場分析において把握すべき事項です。収集が困難であることを理由に把握不要とはなりません。 (5) ×：取引事例は原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域等から選択し、地価変動が激しい場合は時点修正を的確に行うべきです。近隣地域を避けて個別的要因の比較のみを行うのは誤りです（基準総論第7章）。 【学習ポイント】「不可欠」「把握の必要はない」「必ず」といった断定表現は誤りであることが多く、市場分析は個別の実情に応じた柔軟な判断が求められる分野です。