令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (5)】有期還元法（インウッド式）による収益価格の計算問題です。 計算手順は次のとおりです。 ① 収益期間中の純収益の現在価値：1,000,000円 × 複利年金現価率4.45 ＝ 4,450,000円 ② 復帰価格（n年後の売却想定額）：n年後の土地価格10,400,000円 ＋ n年後の建物等の価格7,600,000円 ＝ 18,000,000円 ③ 復帰価格の現在価値：18,000,000円 × 複利現価率 1/(1＋Y)^n ＝ 0.82 → 14,760,000円 ④ 収益価格：4,450,000円 ＋ 14,760,000円 ＝ 19,210,000円 → 上3桁で19,200,000円 (1) ×：純収益の現在価値化に年金終価率5.42を誤用した場合に生じる金額です。 (2) ×：復帰価格や割引率の取り違えにより生じる誤答肢です。 (3) ×：n－1年後の土地・建物価格を復帰価格に誤用した場合等に生じる金額です。 (4) ×：複利現価率として0.78を誤用した場合に生じる金額です。 (5) ○：上記のとおり19,200,000円となります。 【学習ポイント】有期還元法は「純収益×複利年金現価率＋復帰価格×複利現価率」の型で処理します。n年かn－1年か、現価率か終価率かの取り違えが典型的な誤答パターンです。