令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問40

【正解 (1)】借地権価格の計算問題（賃料差額還元法・借地権割合法）です。 ＜賃料差額還元法＞ ① 基礎価格：最有効使用の制約による減価10％を反映し、50,000,000円 × 0.9 ＝ 45,000,000円 ② 積算賃料：45,000,000円 × 期待利回り4.0％ ＋ 必要諸経費等（公租公課）100,000円 ＝ 1,900,000円/年 ③ 実際支払賃料：50,000円 × 12月 ＝ 600,000円/年 ④ 賃料差額：1,900,000円 − 600,000円 ＝ 1,300,000円/年 → 取引の対象となる部分90％ ＝ 1,170,000円 ⑤ 試算価格：1,170,000円 ÷ 還元利回り5.0％ ＝ 23,400,000円 ＜借地権割合法＞ 借地権割合（50％ − 5％）× 更地価格50,000,000円 ＝ 22,500,000円 ＜決定＞相加平均：(23,400,000円 ＋ 22,500,000円) ÷ 2 ＝ 22,950,000円（選択肢(1)が正解） なお、(2)は賃料差額還元法のみの試算価格であり、(4)は指示事項③の減価・控除を失念した場合に生じる金額です。 【学習ポイント】指示事項（減価率・取引対象割合・端数処理）の読み落としが最大の失点要因です。積算賃料では必要諸経費等（公租公課）の加算を忘れないようにしましょう。