平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問39

【正解 (3)】有期還元法（インウッド式）による収益価格の計算問題です。 収益価格＝毎期の純収益×複利年金現価率＋復帰価格×複利現価率 1. 純収益部分：12,000千円×7.7＝92,400千円 2. 復帰価格：10年後に想定される価格を求めます。ここでは2通りが考えられます。 　・建物等を存置して使う場合：建付地135,000千円＋建物等2,000千円＝137,000千円 　・建物等を取り壊して更地とする場合：更地150,000千円－撤去費用6,000千円＝144,000千円 　合理的な所有者は有利な方を選択しますから、高い方の144,000千円を採用します。 3. 復帰価格の現在価値：144,000千円×0.61＝87,840千円 4. 収益価格：92,400千円＋87,840千円＝180,240千円 復帰価格を「建付地＋建物」で機械的に計算すると137,000×0.61＝83,570となり、合計175,970千円（選択肢(2)）になります。取壊しを選択した方が有利であるかを比較させるのが本問の要点です。