平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問33

【正解 (4)】誤っているのはロ・ニです。 ロ ×：貸家及びその敷地の鑑定評価額の決定に当たっては、最有効使用の観点から、価格時点において建物の修繕等を行うことが客観的に妥当であり、かつ、これに伴う賃料の値上げが可能と認められる場合には、修繕等に伴う増収及びこれに必要とされる費用を考慮すべきものとされています。収益価格を標準とすることは、現状の賃料をそのまま前提とすることを意味しません。 ニ ×：区分所有法第2条第4項は、一部の区分所有者のみの共用に供されるべき共用部分（一部共用部分）を認めています。例えば店舗部分の区分所有者だけが使う出入口や階段がこれに当たります。「一部の区分所有者のみに属する共用部分はない」は誤りです。 イ ○：各論第1章第2節Ⅰのとおり、用途変更又は構造等の改造が最有効使用と認められる場合には、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度と必要とされる改造費等を考慮して鑑定評価額を決定します。 ハ ○：貸家及びその敷地について経済価値に即応する適正な賃料が徴収されていれば、賃貸借による減価が生じないため、その価格は自用の建物及びその敷地の価格とおおむね等しくなります。逆にいえば、貸家及びその敷地の減価は実際賃料と適正賃料の乖離から生じます。