令和元年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問30

貸家及びその敷地に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　貸家及びその敷地の鑑定評価額は、正常賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

ロ　貸家及びその敷地の複合不動産としての最有効使用の観点から、建物の修繕、模様替等が客観的に妥当であり、かつ、これに伴う賃料値上げが可能であると認められる場合には、この修繕、模様替等に伴う増収及びこれに必要とされる費用を考慮して、収益価格を求める。

ハ　貸家及びその敷地の価格は、常に、自用の建物及びその敷地の価格を下回るため、借家人が当該貸家及びその敷地を買い取る場合の鑑定評価に当たっては、市場性の回復等に即応する経済価値の増分が発生する。

ニ　貸室の稼働状況については、対象不動産の価格時点現在の空室率及びその過去からの推移に加えて、地域要因としての近隣地域全体としての同一用途に係る貸室空室率の動向も把握する必要がある。

ホ　対象不動産の実際実質賃料は正常賃料と比較して明らかに低廉であったが、定期建物賃貸借契約であるため、期間満了後は正常賃料水準の収入を重視して鑑定評価を行った。