令和2年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問1
総論第1章C 標準
不動産とその価格の特徴に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 土地は自然的特性として、地理的位置の固定性、個別性（非同質性、非代替性）等を有し、固定的であって硬直的であるが、これは理論的・物理的な意味における土地の特性であり、現実に土地が取引される場合、条件がおおむね類似している土地の相互間では代替性が認められる。
(2) 土地は人文的特性として、用途の多様性、社会的及び経済的位置の可変性等を有するが、これは土地に対して人間が種々の働きかけをする場合に、人間と土地との関係として生じてくる特性である。
(3) 不動産の価格は、交換の対価としての市場価値を貨幣額で表示するとともに、不動産が物理的、機能的又は経済的に消滅するまでの全期間にわたって使用又は収益できることによる経済価値を貨幣額で表示したものでもある。
(4) 不動産の現実の取引価格等は個別的な事情に左右されがちであるため、取引事例比較法の適用に当たっては、取引事例が特殊な事情を含んでいると判断される場合は、適切に個別的要因の標準化補正を行う必要がある。
(5) 不動産の価格（又は賃料）は、その不動産に関する所有権、地上権、地役権、賃借権等の権利の対価又は経済的利益の対価であり、それらの権利利益のそれぞれについて価格（又は賃料）が形成される。
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正解：(4)
解説
【正解 (4)】誤っているのは(4)です。
(4) ×：取引事例が特殊な事情を含み、それが取引価格に影響していると認められる場合に行うのは「事情補正」です。個別的要因の標準化補正は、事例に係る不動産が存する同一需給圏内の地域における標準的な画地と、その事例不動産との個別的要因の差を補正する作業であり、目的が異なります。取引事例比較法では、事情補正・時点修正・標準化補正・地域要因の比較・個別的要因の比較という順で作業を積み上げる点を押さえてください。
(1) ○：土地の自然的特性は理論的・物理的な意味での特性であり、現実の取引では条件が類似する土地相互間に代替性が認められます。
(2) ○：用途の多様性、社会的及び経済的位置の可変性等は人文的特性であり、人間の働きかけによって生じる特性です。
(3) ○：不動産の価格は、交換の対価としての市場価値であるとともに、使用収益できることによる経済価値を表示したものでもあります。交換の対価が価格、使用収益の対価が賃料という対応も併せて確認してください。
(5) ○：不動産の価格は所有権に限らず、地上権、地役権、賃借権等の権利ごとに形成されます。
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