令和4年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問13

【正解 (4)】誤りはハ・ニです。 イ ○：市場の特性の把握に当たっては、同一需給圏における市場参加者の属性や、利用形態の選択・価格形成要因の判断の観点を的確に把握することが重要です（総論第6章、留意事項）。 ロ ○：地域要因は変動し得るため、過去に鑑定評価を行ったことのある不動産であっても、その都度地域分析を行って標準的使用を判定する必要があります（総論第6章）。 ハ ×：同一需給圏は代替・競争等の関係が成立する圏域として把握するものであり、内陸部と臨海部の工場地の価格が同一水準であることのみをもって同一需給圏と把握しなければならないものではありません（総論第6章、留意事項）。 ニ ×：用途・規模・品等等の類似性に基づき代替、競争等の関係が成立し得るとされるのは「同一需給圏内」に存する（近隣地域・類似地域の外の）代替競争不動産についてであり、「同一需給圏外」とする点が誤りです（総論第6章）。 ホ ○：同一需給圏の範囲・状況・市場動向、典型的な市場参加者の行動、対象不動産の優劣及び競争力の程度等は鑑定評価報告書に記載すべき事項です（総論第9章、留意事項）。 【学習ポイント】同一需給圏は「代替関係が成立して相互に価格形成に影響を及ぼす圏域」という定義に立ち返れば、圏外との代替関係を認める記述は誤りと判断できます。