令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問10
総論第5章A 最重要
価格の種類等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) 不動産鑑定士による不動産鑑定評価は、不動産の適正な価格形成に資するものでなければならないため、現実の社会経済情勢を前提としつつも、必要に応じて不動産鑑定士が合理的と考えられる市場条件を付加したうえで、適正な価格（正常価格）を求めることが要請される。
(2) 土地及び建物から構成される複合不動産について、現実の建物の用途がその敷地の更地としての最有効使用に一致していない場合には、その更地としての最有効使用を前提に正常価格を求める。
(3) 不動産鑑定評価基準各論第３章第1節に規定する証券化対象不動産の鑑定評価目的の下で投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合に、正常価格を求める場合の条件の内容と異なる場合には、特殊価格として求める。
(4) 市場性を有する土地に関し、残地の価値が著しく低下するような分割により残地を除く部分の土地を取得する場合において、このような経済合理性に反する分割を反映した市場価値を表示する価格の種類は限定価格となる。
(5) 文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用状況を前提とせず正常価格として求める場合、その希少性や歴史的価値等の観点から用途変更や取壊しを考慮して鑑定評価を行うことはできない。
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正解：(4)
解説
【正解 (4)】価格の種類の出題です。
(1) ×：正常価格は「現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場」で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格であり、鑑定士が市場条件を付加して求めるものではありません（基準総論第5章）。
(2) ×：現況の建物とその敷地からなる複合不動産の正常価格は、現実の建物の状態を所与として求めます。更地としての最有効使用を前提とするのは誤りです。
(3) ×：証券化対象不動産について投資家に示すための投資採算価値を表す価格を、正常価格の条件と異なる市場条件で求める場合の価格は「特定価格」です。特殊価格ではありません。
(4) ○：経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買に関連する場合は、限定価格を求める場合の例として挙げられています（基準総論第5章）。
(5) ×：文化財等の一般的に市場性を有しない不動産でも、依頼目的によっては用途変更や取壊し等を前提とした評価があり得ます。「考慮して鑑定評価を行うことはできない」とする点が誤りです。
【学習ポイント】限定価格の3例（借地権者による底地の併合・隣接不動産の併合・経済合理性に反する分割）と、特定価格・特殊価格の区別は毎年のように出題されます。
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