令和5年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問9
総論第5章A 最重要
対象不動産の確定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
(1) 敷地利用権が借地権である1棟の賃貸マンションについて、その状態を所与として借地権のみの鑑定評価を依頼された場合の対象確定条件は、独立鑑定評価となる。
(2) 売買の参考のため、診療所（自己使用不動産）の鑑定評価を依頼された。類似の賃貸事例の収集は可能であった一方で、類似の取引事例の収集が困難であった。このような場合でも、収集可能な事例の有無によって対象不動産の類型を確定させるべきではない。
(3) 価格時点において、所有者が異なる隣地を買収して隣地と一体となった後の土地の鑑定評価は、併合鑑定評価であるため、限定価格を求めることになる。
(4) 不動産が土地及び建物等の結合により構成されている場合において、その状態を所与として鑑定評価の対象とするときの不動産の類型は、自用の建物及びその敷地又は貸家及びその敷地のいずれかとなる。
(5) 対象不動産の確定に当たっては、依頼者との十分な意思疎通や登記事項の確認が必要であるが、当該不動産の現実の利用状況の確認までは必要ない。
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正解：(2)
解説
【正解 (2)】対象不動産の確定（対象確定条件）の出題です。
(1) ×：借地権付建物のうち借地権のみを、その状態を所与として評価するのは部分鑑定評価です。独立鑑定評価は、複合不動産の土地のみを独立のもの（更地）として評価する場合等をいいます（基準総論第5章）。
(2) ○：対象不動産の類型は現実の利用状況と依頼内容に即して確定すべきであり、収集可能な事例の有無によって左右させるべきではありません。
(3) ×：併合を前提とする鑑定評価であっても、求める価格には正常価格の場合と限定価格の場合があり、「限定価格を求めることになる」と断定する点が誤りです。
(4) ×：土地及び建物等の結合により構成される不動産の類型には、借地権付建物や区分所有建物及びその敷地等もあり、二類型に限られません。
(5) ×：対象不動産の確定に当たっては、実地調査等による現実の利用状況の確認も必要です（基準総論第8章）。
【学習ポイント】独立・部分・併合分割の各鑑定評価の定義と価格の種類は連動して問われます。「併合＝限定価格」と機械的に結び付けない点が重要です。
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