令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問26

【正解 (2)】誤りはイとホ。自用の建物及びその敷地の評価に関する問題です。 イ ×：再調達原価は、標準的な建設請負を前提に、請負者の適正な利益を含む標準的な建設費に発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めるものであり、自用であることを理由に付帯費用の範囲が変わるとする定めは基準にありません。 ロ ○：建物及びその敷地一体としての取引事例比較法の適用に当たり、取引事例は土地、建物、建物及びその敷地に関する価格形成要因の比較が可能なものであることが必要です。 ハ ○：収益還元法は、市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものであり、自用の不動産であっても賃貸を想定することにより適用されます（基準総論第7章）。 ニ ○：建物の取壊しが最有効使用と判断される場合の鑑定評価額は、更地価格から建物の取壊しに要する費用等を加減して決定されるため、更地としての価格を下回ることもあります。 ホ ×：建物の取壊しが最有効使用と判断される場合であっても、現に建物が存する以上、対象不動産の類型は建物及びその敷地であり、建付地の部分鑑定評価の条件を設定しなければならないものではありません。 【学習ポイント】「取壊し最有効＝類型が建付地になる」というひっかけは定番です。類型は現況の有形的利用及び権利関係の態様で決まり、最有効使用の判定によって変わるものではありません。