令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問27

【正解 (5)】貸家及びその敷地の評価で直接還元法とDCF法の併用が常に必要とされているわけではありません。 (1) ○：物的確認に当たっては、耐震性やアスベストの使用の有無等、建物の各用途に共通する個別的要因にも留意する必要があります。 (2) ○：権利の態様の確認では、賃貸借契約等に係る契約の目的、契約当事者、契約期間、月額支払賃料、一時金の有無とその内容、特約等を確認します。 (3) ○：賃借人の状況及び賃貸借契約の内容、貸室の稼働状況等を確認し、将来における賃料改定の実現性とその程度等を総合的に勘案します（基準各論第1章）。 (4) ○：貸家及びその敷地の鑑定評価額は、収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定します。 (5) ×：直接還元法とDCF法のいずれを適用するかは、収集可能な資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択すべきものとされており、貸家及びその敷地であることを理由に併用が必要とはされていません（基準総論第7章）。 【学習ポイント】DCF法の適用が義務づけられるのは証券化対象不動産の収益価格を求める場合（各論第3章）です。一般の貸家及びその敷地では直接還元法・DCF法は選択適用が可能です。