令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問25
各論第1章A 最重要
鑑定評価額の決定に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
(1) 更地の鑑定評価額は、更地並びに配分法が適用できる場合における建物及びその敷地の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて決定するものとする。再調達原価が把握できる場合には、積算価格をも関連づけて決定すべきである。更地の面積等によっては開発法による価格を比較考量して決定するものとする。
(2) 建付地の鑑定評価額は、更地の価格をもとに当該建付地の更地としての最有効使用との格差、更地化の難易の程度等敷地と建物等との関連性を考慮して求めた価格を標準とし、配分法に基づく比準価格及び土地残余法による収益価格を比較考量して決定するものとする。
(3) 借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額は、借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格並びに土地残余法による収益価格を関連づけて得た価格を標準とし、当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格及び借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。
(4) 底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定するものとする。
(5) 区分地上権の鑑定評価額は、設定事例等に基づく比準価格、土地残余法に準じて求めた収益価格及び区分地上権の立体利用率により求めた価格を関連づけて得た価格を標準とし、区分地上権の設定事例等に基づく区分地上権割合により求めた価格を比較考量して決定するものとする。
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正解：(3)
解説
【正解 (3)】各類型の鑑定評価額の決定文言のすり替えを見抜く問題です。
(1) ○：更地の鑑定評価額の決定に関する記述のとおりです（基準各論第1章）。
(2) ○：建付地の鑑定評価額の決定に関する記述のとおりです。
(3) ×：借地権の取引慣行の成熟の程度の高い地域における借地権の鑑定評価額は、①借地権及び借地権を含む複合不動産の取引事例に基づく比準価格、②土地残余法による収益価格、③当該借地権の設定契約に基づく賃料差額のうち取引の対象となっている部分を還元して得た価格、④借地権取引が慣行として成熟している場合における当該地域の借地権割合により求めた価格の4つを、いずれも「関連づけて」決定するものとされます（基準各論第1章第1節Ⅰ3.（1）②ア）。肢のように①②を「標準とし」、③④を「比較考量して」決定する構成としている点が誤りです。
(4) ○：底地の鑑定評価額は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格及び比準価格を関連づけて決定します。
(5) ○：区分地上権の鑑定評価額の決定に関する記述のとおりです。
【学習ポイント】借地権は「成熟の程度の高い地域＝比準価格・土地残余法による収益価格・賃料差額還元価格・借地権割合による価格の4つを関連づけ」、「成熟の程度の低い地域＝土地残余法による収益価格・賃料差額還元価格・更地又は建付地としての価格から底地価格を控除して得た価格を関連づけ」の二本立てです。賃料差額還元価格は高低いずれの地域にも登場する点に注意しましょう。類型ごとの「標準とし」「比較考量し」「関連づけ」の使い分けは表にして暗記が必要です。
📖 関連するテキスト：33-1 区分地上権等の意義（鑑トレの会員ページ）