令和6年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問38

【正解 (5)】誤りはハとホ。一時金の性格と計上方法に関する問題です。 イ ○：一時金の内容や性格は地域や慣行等により異なるため、実質賃料を構成するか否かは名称の如何にかかわらず個別に判定すべきです。 ロ ○：定期借地権に係る賃貸借契約等においては、前払地代として一時金が授受されることがあります。 ハ ×：預り金的性格を有する保証金等については、その運用益を計上するのが基本です。「毎期一定の償却額を計上する方法」は礼金・権利金等の賃料の前払的性格を有する一時金に係る取扱いであり、両者を混同した記述は誤りです。 ニ ○：将来において授受が見込まれる一時金の経済的利益は借地権設定者に帰属する経済的利益を構成する場合があるため、その金額や授受の確実性等に留意して底地価格を判断する必要があります。 ホ ×：証券化対象不動産のDCF法において、礼金・更新料等の返還を要しない一時金の収入は「その他収入」に計上します。「一時金の運用益」の項目に計上するのは誤りです（基準各論第3章）。 【学習ポイント】一時金は「預り金的性格（敷金・保証金等）＝運用益」「賃料の前払的性格（礼金・権利金等）＝運用益＋償却額」で処理が分かれます。この対応関係のクロスは頻出です。