令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問16

収益還元法に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組合せはどれか。

イ　賃貸以外の事業の用に供する不動産の総収益は、一般に売上高とする。ただし、賃貸以外の事業の用に供する不動産であっても、売上高のうち不動産に帰属する部分をもとに求めた支払賃料等相当額、又は、賃貸に供することを想定することができる場合における支払賃料等をもって総収益とすることができる。

ロ　事業用不動産に係る事業の運営形態については、その所有者の直営による場合、外部に運営が委託される場合、当該事業用不動産が賃貸される場合等多様であり、こうした運営形態の違いにより、純収益の把握の仕方や、当該純収益の実現性の程度が異なる場合がある。

ハ　事業用不動産に係る収益性の分析に当たっては、事業経営に影響を及ぼす社会経済情勢、当該不動産の存する地域において代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度等について価格時点までの動向を重視して行うことが重要である。

ニ　事業用不動産については、その利用方法において個別性が高いため、収益性の分析に当たっては、依頼者等から提出された事業実績や事業計画等のみによって分析を行う。

ホ　運営事業者が通常よりも優れた能力を有することによって生じる超過収益は、本来、運営事業者の経営等に帰属するものであるが、賃貸借契約において当該超過収益の一部が不動産の所有者に安定的に帰属することについて合意がある場合には、当該超過収益の一部が当該事業用不動産に帰属する場合がある。