令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問17

【正解 (4)】正しいのはロとニ。物流施設の評価実務に即した応用問題です。 イ ×：賃借人に一括賃貸する場合でも、テナントの入替リスクや管理運営の必要は存在するため、プロパティマネジメントフィーやテナント募集費用を考慮する必要がないとはいえません。 ロ ○：物流施設では、階数、各階の床面積、天井高、柱間隔、床荷重、空調設備、エレベーター等の建物スペックが賃料水準・汎用性を左右する重要な個別的要因となります（基準総論第3章）。 ハ ×：留意事項において事業用不動産として例示されているのはホテル、劇場、ゴルフ場等であり、賃貸用の物流施設は事業用不動産として例示されていません（留意事項）。 ニ ○：同一需給圏内の代替競争不動産は、近隣地域・類似地域の外に存するものであっても、対象不動産と用途、規模、品等等の類似性に基づき代替、競争等の関係が成立する場合があります（基準総論第6章）。 ホ ×：賃借人の費用負担で導入された設備は建物所有者（賃貸人）に帰属するものではないため、当該費用を建物の再調達原価に加算することは適切ではありません。 【学習ポイント】「誰の費用負担か・誰に帰属するか」は物流施設・店舗ビル等の評価で繰り返し問われます。貸主帰属部分のみが対象不動産の原価・収益を構成するのが原則です。