令和7年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問18

【正解 (1)】誤りはイとロとニ。基礎価格の性格と求め方の正確な理解が問われています。 イ ×：基礎価格は積算法において用いられるほか、継続賃料を求める利回り法においても用いられます。「積算法以外の手法で用いられることはない」は誤りです（基準総論第7章）。 ロ ×：留意事項（総論第7章関係）は、建物及びその敷地の賃料（いわゆる家賃）を求める場合の基礎価格を「建物及びその敷地の現状に基づく利用を前提として成り立つ当該建物及びその敷地の経済価値に即応した価格」と定めています。「最有効使用を前提として成り立つ価格」とする点が誤りです。なお、最有効使用が可能な場合は更地の経済価値、契約により敷地の最有効使用が見込めないときは建付地としての経済価値、という区分は宅地の賃料（いわゆる地代）を求める場合の定めです。 ハ ○：宅地の限定賃料を求める場合の基礎価格は、隣接宅地の併合使用又は宅地の一部の分割使用を前提とする当該宅地の限定価格です（基準各論第2章第1節Ⅰ3.）。 ニ ×：基礎価格は原価法及び取引事例比較法により求めるものとされており、期待利回りを把握できる場合に収益還元法による価格も関連づけて求めるという定めはありません（留意事項）。 ホ ○：店舗用ビル等では躯体・一部設備のみを賃貸人が施工し、内装等を賃借人が施工することがあるため、基礎価格の判定に当たりこれに留意すべきです（留意事項）。 【学習ポイント】基礎価格の定義は用途別に異なります。地代＝更地（最有効使用が可能な場合）又は建付地（契約により最有効使用が見込めないとき）の経済価値、家賃＝現状に基づく利用を前提として成り立つ経済価値。利回り法でも基礎価格が登場する点もあわせて押さえましょう。