令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問30

【正解 (2)】誤っているものはイとホです。貸家及びその敷地の決定方式と一時金の取扱いが論点です。 イ ×：貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料に基づく「純収益」等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定します。「総収益等」とする点が誤りです（基準各論第1章）。 ロ ○：実際実質賃料のうち、売主が既に受領した一時金で買主に承継されない部分の運用益及び償却額は含めずに査定します（留意事項）。 ハ ○：賃貸借契約に関して、将来見込まれる一時金の額、借家の目的、転借か否かの別、定期建物賃貸借か否か等を確認することのとおりです（留意事項）。 ニ ○：類似の不動産の取引事例との比較から還元利回りを求める場合、取引利回りが償却前・償却後のいずれの純収益に対応するものかに留意します（留意事項）。 ホ ×：借家人が買主となる場合には、自用の建物及びその敷地となることによる市場性の回復等に即応する経済価値の増分が「生ずる場合がある」とされており、常に発生すると断定する点が誤りです（留意事項）。 【学習ポイント】「純収益⇔総収益」の一語置換と、「〜する場合がある」を「〜する」と断定に変えるひっかけの二本立てです。語尾まで正確に読みましょう。