令和8年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問32

【正解 (3)】正しいものはイとニとホです。建物の部分鑑定評価と借家権評価が論点です。 イ ○：建物及びその敷地が一体として市場性を有する場合の建物のみの鑑定評価は、敷地と一体化している状態を前提に、全体の鑑定評価額の内訳として行う部分鑑定評価です（基準総論第5章・各論第1章）。 ロ ×：一体として市場性を有する場合の建物のみの鑑定評価額について、本肢のように積算価格・配分法に基づく比準価格・建物残余法による収益価格の三者を「関連づけて決定する」とする点は、基準各論第1章の建物の鑑定評価額の決定方式の規定と一致しません（基準各論第1章）。【要確認】 ハ ×：一体として市場性を有しない場合の建物のみの鑑定評価額は積算価格を標準として決定しますが、この場合の価格の種類は、市場性を有しない不動産の経済価値を適正に表示する「特殊価格」であり、「特定価格」とする点が誤りです（基準総論第5章・各論第1章）。 ニ ○：借家権の取引慣行がある場合の鑑定評価額は、当事者間の個別的事情を考慮して求めた比準価格を標準とし、控除方式で得た価格を比較考量し、借家権割合が求められる場合は同割合による価格をも比較考量して決定します（基準各論第1章）。 ホ ○：借家権の鑑定評価においては、貸家及びその敷地の鑑定評価において総合的に勘案すべき事項を勘案する必要があり、不随意の立退きに伴う場合も同様です（基準各論第1章）。 【学習ポイント】市場性を有しない不動産＝特殊価格（文化財・宗教建築物等）です。特定価格との混同が定番のひっかけです。