平成27年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問38

対象不動産（A市に所在）は、下記の条件のような数量・形状・道路との接面状況を有する大規模な更地である。対象不動産の最有効使用を分割利用を前提とした戸建て住宅地と判断し、開発法を適用するに当たって、開発計画を想定することとなった。下記の前提条件を基に、開発後の有効宅地面積（分譲可能面積）として正しいものは、次のうちどれか。

【対象不動産の数量・形状・道路との接面状況】

・対象不動産の数量：5,200㎡

・北側：幅員6.0m（A市の市道）に60m接面

・南側：幅員4.0m（建築基準法第42条第2項道路）に100m接面（道路の反対側は鉄道敷地）

・全体は間口100m・奥行70mの範囲のうち北西部分（間口40m）が欠けた形状

【開発計画の想定に当たっての前提条件】

＜A市の開発指導要綱＞

・接面道路の幅員が6m未満である場合は、敷地を提供することにより6m以上の道路に拡幅する必要がある。なお、敷地の提供を行った場合は、当該提供部分の面積を除いた部分を開発区域とする。

・開発に当たって合計面積で300㎡以上の公園・緑地を提供するものとする。ただし、開発区域が0.5ha未満の場合は、開発区域の3％以上（ただし、最低100㎡以上。）とすることができる。

＜対象不動産の地域分析及び個別分析を踏まえた前提条件＞

・分譲収入を最大化するため、開発指導要綱の定めについては、その最低限度に準拠するものとして開発計画を想定する。

・区画割りに際する開発道路面積は開発区域の25％であり、開発に当たって提供するごみ置き場の面積は60㎡である。

・区画割り後の各宅地は、建築基準法における接道義務を満たすとともに、形状は整形となるものとする。

・近隣地域又は同一需給圏内の類似地域における開発事例や戸建て住宅地の販売状況等を踏まえ、区画割り後の各宅地の面積は115㎡と判断した。

（注）開発区域：開発行為をする土地の区域　開発道路：開発行為により新たに設置される道路