平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問11

【正解 (4)】正しいのは(4)です。 (4) ○：特定価格として求める要件に該当する場合であっても、結果として正常価格と同一の市場概念の下で形成される市場価値と乖離しないと判断されるときは、価格の種類を正常価格とし、そのように判断した理由を鑑定評価報告書に記載します。価格の種類は名目ではなく実質で決まる、という考え方です。 (1) ×：隣接不動産の併合を目的とする売買であっても、その取引価格が正常なものと認められるのであれば事情補正は要しません。取引事例は「事情が正常なものと認められるもの又は正常なものに補正することができるもの」から選択します（総論第7章第1節Ⅰ2.（2））。併合目的というだけで必ず事情補正が必要になるわけではありません。 (2) ×：最有効使用は「良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法」に基づきます（総論第4章Ⅳ）。特別な能力を持つ人による使用方法を前提とすることはありません。 (3) ×：「相当の期間市場に公開されている」の相当の期間は、市場の状況によって変わります。価格時点が異なれば市況も異なるため、同一とはいえません。 (5) ×：特殊価格は、一般に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした「経済価値」を適正に表示する価格です。文化財的な価値そのもの（学術的・歴史的価値）を求めるものではありません。