平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問14

【正解 (4)】正しいのは(4)です。 (4) ○：建物及びその敷地の最有効使用の判定において、建物を取り壊して更地化する場合の経済合理性を検討する際は、解体工事費だけでなく、賃借人の立退きに伴う費用や立退きに要する期間も考慮する必要があります。賃借人がいる以上、更地化は費用と時間を要する行為だからです。 (1) ×：築年数が古く賃借人が1名であっても、賃貸共同住宅として評価する以上、近隣地域及び類似地域の市場動向の把握や賃貸借契約の内容の確認・分析は必要です。 (2) ×：最有効使用は客観的に判定すべきものであり、依頼目的が売買でないことや依頼者が継続利用を予定していることを理由に判定してはなりません。依頼者の主観的な計画は最有効使用の判定基準になりません。 (3) ×：分割して戸建住宅地として利用する方が経済合理性が優ると認められたのであれば、更地としての最有効使用はそちらと判定すべきです。近隣地域で400㎡超の土地に中層共同住宅が建つ傾向があることは標準的使用を示すにとどまり、個別の最有効使用の判定を拘束しません。 (5) ×：更地としての最有効使用と現状の利用が異なることは、直ちに取壊しが最有効使用であることを意味しません。取壊し・更地化に要する費用と、現状利用を継続した場合の収益を比較して判断する必要があります。