平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問18

【正解 (4)】誤っているのは(4)です。 (4) ×：再調達原価は、価格時点において対象不動産を再調達することを想定した場合に必要とされる「適正な原価の総額」であり、通常必要とされる費用を観念するものです。したがって、実際に自己資金で支払った場合であっても、通常の資金調達費用に相当する額を考慮します。実際の支出の有無で再調達原価が変わるのであれば、同じ建物の再調達原価が資金調達方法によって異なることになり、原価法の前提が崩れます。 (1) ○：土地の再調達原価は、素材となる土地の標準的な取得原価に標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を加算して求めます。農地を素地とする場合も同様です。 (2) ○：再調達原価が把握できない既成市街地の更地は、取引事例比較法及び収益還元法により求め、面積が標準的な土地に比べて大きい場合等には開発法を比較考量します。 (3) ○：自用の建物及びその敷地と貸家及びその敷地では、想定される建物の仕様や賃貸に必要な設備等が異なり得るため、再調達原価が異なる場合があります。 (5) ○：直接法と間接法は資料の信頼度に応じて適用し、必要に応じて併用します。建築請負契約書の明細から信頼度の高い再調達原価が求められるのであれば、間接法の適用は必須ではありません。