平成28年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問17

不動産の価格を求める鑑定評価の手法の適用等に関する次のイからホまでの記述のうち、正しいものをすべて掲げた組み合わせはどれか。

イ　原価法は、対象不動産が土地のみであっても適用可能な場合があるが、この場合の再調達原価は、直接法により求めることとし、間接法による再調達原価しか求められない場合には原価法を適用すべきでない。

ロ　原価法の適用に当たっては、物理的・機能的・経済的な減価要因に着目して減価修正を行うが、例えば機能的減価が経済的減価を惹起したり、又は建物に係る減価要因が建物及びその敷地全体に減価を生じさせる場合があり、このような場合には同一の減価要因について重複して減価することがないよう、観察減価法の単独適用が許容されている。

ハ　取引事例比較法の適用において用いる配分法は、対象不動産と同類型の不動産の部分を内包して複合的に構成されている不動産の取引事例について、当該取引事例に係る取引総額が適正に把握でき、かつ対象不動産と同類型の不動産以外の部分の構成要素の価格又は割合が適切に把握できる場合に適用できる。

ニ　収益還元法は、不動産から生み出される収益に着目した収益方式の１手法であり、鑑定評価の３方式の均衡を図るため、当該手法の適用において、他の２方式の考え方を反映するのは最低限にとどめるべきである。

ホ　収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ法があり、いずれも対象不動産が更地である場合にも適用可能であるが、当該更地の最有効使用が事業用不動産としての利用である場合には、ＤＣＦ法のみが適用可能である。