平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問12

【正解 (2)】正しいのは(2)です。 (2) ○：総論第5章第1節Ⅰ2.は、対象確定条件について「鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないかどうかの観点から当該条件設定の妥当性を確認しなければならない」と定めるにとどまります。実現性及び合法性の観点からの妥当性が明文で要求されているのは、地域要因又は個別的要因についての想定上の条件（同節Ⅱ）です。併合鑑定評価は対象確定条件の一つですから、実現性・合法性までは要求されていません。 (1) ×：確定すべき基本的事項は、対象不動産、価格時点及び価格又は賃料の種類です（総論第5章）。「依頼内容及び価格の種類に応じて設定する」という組立て自体が条文と異なります。 (3) ×：未竣工建物等鑑定評価は、工事の完了を前提として現在時点を価格時点として行うものです。将来時点を価格時点とするものではありません。 (4) ×：証券化対象不動産の鑑定評価は、鑑定評価書の利用者の利益に重大な影響を及ぼす可能性がある場合として、原則として現実の利用状況と異なる対象確定条件・想定上の条件・調査範囲等条件を設定してはならないとされています（同節Ⅳ）。例外は各論第3章第2節の要件を満たす未竣工建物等鑑定評価に限られ、損害が契約や保険で回避されれば設定できるというものではありません。 (5) ×：調査範囲等条件は、価格形成要因の調査の範囲を限定するものであって、現実と異なる状態を前提とする想定上の条件ではありません。したがって実現性の確認は問題になりません。求められるのは、利用者の利益を害するおそれがないと判断されることです（同節Ⅲ）。