平成29年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問29

【正解 (4)】誤っているのは(4)です。 (4) ×：控除法は、複合不動産の価格から建物等に帰属する価格を控除して建付地の価格を求める方法です。ここで控除すべきは、当該複合不動産の一部として建物が現に果たしている役割に対応する価格であって、建物単独の積算価格をそのまま用いるものではありません。建物が敷地の最有効使用に適合していない場合、積算価格を機械的に控除すると建付地の価格が実態から乖離します。「建物の再調達原価に減価修正を行って得られた積算価格を控除する」と手順を固定して述べる点が誤りです。 (1) ○：土地と建物は法的には別個の不動産ですが、機能的には一体として価格が形成されるため、一体価格を土地と建物に振り分けます。これが建付地について部分鑑定評価を行う根拠です。 (2) ○：建付地の鑑定評価報告書には、敷地上の建物等の構造・規模等及び建物賃貸借等の権利の内容を記載すべきです。建付地の価格は上物の状況に左右されるためです。 (3) ○：敷地が最有効使用で建物が賃貸中の場合、更地と比べて建築期間中の未収入期間がなく賃貸収支の予測もしやすいことから、建付地の価格が更地価格を上回ることがあります（いわゆる建付増価）。 (5) ○：建物等が古い場合、複合不動産の純収益から建物に帰属する部分を適切に控除することが難しく、土地に帰属する純収益を的確に求められないことが多い点に留意が必要です。