令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問16

【正解 (2)】誤っているのはイ・ハです。 イ ×：原価法は再調達原価を求めることができる場合に適用されるものであり、借地権は再調達（新規の調達）という概念になじみません。借地権の価格に建物の再調達原価を加算して借地権付建物の再調達原価とする方法は認められていません。借地権付建物の鑑定評価は、積算価格・比準価格・収益価格を関連づけて決定します。 ハ ×：観察減価法は、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等、各減価の要因の実態を調査して減価額を直接求める方法です。物理的要因も対象であり、機能的要因及び経済的要因のみに着目するものではありません。 ロ ○：直接工事費、間接工事費、請負者の適正な利益を含む一般管理費等及び発注者が直接負担した付帯費用が判明している場合は、これらを分析・補正し、必要に応じて時点修正して再調達原価を求めることができます。 ニ ○：土地及び建物の再調達原価についてそれぞれ減価修正を行った上で、さらに加算した額について減価修正を行う場合があります。この場合、同一の減価の要因を重複して考慮しないよう留意が必要です。 ホ ○：増改築・修繕・模様替等が実施されている場合は、その内容を踏まえて再調達原価の査定に適切に反映させなければなりません。