令和3年 不動産鑑定士試験 短答式 鑑定理論 問15

【正解 (2)】誤っているのはイ・ニです。 イ ×：同一需給圏内の代替競争不動産に係る取引事例を選択する場合には、個別的要因の比較だけでなく、市場の特性に影響を与えている地域要因の比較もあわせて行うべきものとされています（運用上の留意事項）。用途的地域が異なる不動産どうしを比べる以上、地域の違いを無視できないためです。 ニ ×：運営事業者が通常よりも優れた能力を有することによって生じる超過収益は、本来は運営事業者の経営等に帰属するものですが、賃貸借契約において当該超過収益の一部が不動産の所有者に安定的に帰属することについて合意があるときには、その一部が当該事業用不動産に帰属する場合があるとされています（運用上の留意事項）。「帰属することはない」と言い切る点が誤りです。 ロ ○：一般的要因は不動産の価格形成全般に影響を与えるものであり、鑑定評価手法の適用における各手順において常に考慮されるべきものです。 ハ ○：再調達原価には発注者が直接負担すべき通常の付帯費用が含まれ、建物引渡しまでの資金調達費用や開発リスク相当額がこれに当たります。自己資金で建設した場合であっても、標準的な調達を前提として算定します。 ホ ○：文化財の指定を受けた建造物についてその保存等に主眼をおいて行う鑑定評価では、鑑定評価額は積算価格を標準として決定され、減価修正も主として物理的要因に着目して行われます。市場性がない以上、機能的・経済的な減価をそのまま観念しにくいためです。